Kaj se zgodi s skupno hišo po ločitvi, če je eden od partnerjev ne želi prodati?
Po razhodu želi eden od partnerjev skupno hišo prodati in zaključiti premoženjska razmerja, drugi pa bi v njej rad ostal. Morda v hiši živijo tudi otroci, na nepremičnini je še vedno kredit ali pa partnerja niti nista enotna glede tega, koliko je hiša vredna.
Ali lahko eden od njiju prodajo zahteva tudi takrat, ko drugi temu nasprotuje?
Odgovor je odvisen predvsem od lastništva oziroma premoženjskega položaja partnerjev in od tega, ali lahko dosežeta sporazum. Prodaja namreč ni edina možnost. Eden lahko pod določenimi pogoji prevzame nepremičnino in drugega izplača, partnerja se lahko dogovorita za drugačno razdelitev premoženja, če sporazuma ni, pa pridejo v poštev tudi sodni postopki.
Poseben zaplet nastane, kadar eden po razhodu v hiši še naprej živi, drugi pa mora hkrati plačevati kredit ali druge stroške nepremičnine.
V nadaljevanju so predstavljene možnosti, ki jih imata partnerja, kadar se glede prihodnosti skupne hiše ne moreta dogovoriti.
Kaj se zgodi s skupno hišo, če se partnerja po ločitvi ne moreta dogovoriti?
Najprej je treba ločiti dve vprašanji: komu oziroma v kakšnih deležih nepremičnina pripada in kaj naj se z njo zgodi po razhodu.
To ni vedno isto.
Če je bila hiša pridobljena v času skupnosti iz sredstev, ki sodijo v skupno premoženje, zgolj podatek, kdo je v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik, še ne razreši nujno vseh premoženjskih vprašanj med partnerjema.
Ko je položaj glede premoženja in deležev razjasnjen, obstaja več praktičnih rešitev. Hiša se lahko proda in kupnina razdeli, eden od partnerjev lahko nepremičnino prevzame ter drugega izplača, v določenih okoliščinah pa lahko partnerja lastniško razmerje ohranita tudi po razhodu.
Težava nastane, kadar želi vsak nekaj drugega.
Eden bi hišo prodal, ker potrebuje denar za novo bivališče. Drugi prodaji nasprotuje, ker želi v njej ostati. Če kompromisa ni mogoče doseči, dejstvo, da eden od partnerjev »hiše preprosto ne želi prodati«, samo po sebi še ne pomeni, da lahko takšno stanje traja neomejeno.
Takrat je treba preveriti, katere pravne možnosti ima vsak od njiju in na kakšen način je mogoče njuno premoženjsko razmerje dokončno urediti.
Ali lahko eden od partnerjev drugega izplača?
Če želi eden od partnerjev po razhodu ostati v hiši, je izplačilo drugega pogosto ena od možnosti, s katero se je mogoče izogniti prodaji nepremičnine.
Pred dogovorom je treba najprej ugotoviti, kolikšen delež pripada posameznemu partnerju in kakšna je dejanska vrednost hiše. Pri tem se lahko partnerja o vrednosti sporazumeta, pri večjih razlikah v njunih ocenah pa je smiselna cenitev nepremičnine.
Primer: če je hiša ocenjena na 300.000 EUR, to še ne pomeni avtomatično, da mora partner, ki želi v njej ostati, drugemu plačati 150.000 EUR. Upoštevati je treba ugotovljene deleže, morebitne obveznosti, povezane z nepremičnino, in druge okoliščine konkretnega primera.
Prav zato se vprašanje izplačila praviloma ne rešuje ločeno od širše delitve premoženja. Če imata partnerja poleg hiše še prihranke, vozila, naložbe ali drugo premoženje, se lahko dogovor oblikuje tako, da eden prevzame hišo, drugi pa večji del drugega premoženja oziroma ustrezno denarno izplačilo.
Kaj pa, če je na hiši še kredit?
Takrat je treba poleg vrednosti nepremičnine rešiti tudi vprašanje preostalega dolga. Dogovor med nekdanjima partnerjema, da bo kredit odslej plačeval samo eden, sam po sebi še ne pomeni nujno tudi spremembe njunega razmerja do banke.
Če naj eden prevzame hišo in z njo povezano financiranje, je zato treba preveriti tudi pogoje kreditne pogodbe ter možnosti spremembe obstoječega kreditnega razmerja.
Izplačilo drugega partnerja je lahko precej elegantnejša rešitev od prodaje, vendar le, če so vrednost nepremičnine, deleži, financiranje in prenos pravic ustrezno urejeni. Dogovor zgolj o znesku izplačila lahko pusti odprta prav tista vprašanja, zaradi katerih kasneje nastane nov spor.
Lastništvo hiše in obveznost odplačevanja kredita sta dve ločeni pravni razmerji.
Lastništvo pove, komu pripada nepremičnina oziroma kdo ima na njej lastninsko pravico. Kredit pa pove, kdo je banki dolžan vrniti izposojeni denar. Zato sprememba enega ne povzroči avtomatično spremembe drugega.
Recimo, da se partnerja dogovorita, da bo po ločitvi hišo prevzel eden od njiju. S tem drugi še ni nujno razbremenjen stanovanjskega kredita. Če sta kreditno pogodbo z banko sklenila oba, lahko oba ostaneta zavezana banki, dokler banka ne soglaša z drugačno ureditvijo oziroma se kreditno razmerje ustrezno spremeni.
Velja tudi obratno: dejstvo, da nekdo odplačuje kredit, samo po sebi še ne pomeni, da je zaradi tega avtomatično lastnik ustreznega dela nepremičnine.
Zato je pri dogovoru, da eden od partnerjev obdrži hišo, treba urediti dve stvari: premoženjsko oziroma lastniško razmerje med partnerjema in ločeno še obveznosti do banke.
Ali lahko eden zahteva prodajo hiše, če drugi temu nasprotuje?
Če dogovor o izplačilu ni mogoč, se pogosto pojavi naslednje vprašanje: ali lahko partner, ki želi zaključiti premoženjsko razmerje, doseže prodajo hiše tudi brez soglasja drugega?
Partner, ki želi v hiši ostati, praviloma ne more zgolj z nasprotovanjem zagotoviti, da bo obstoječe premoženjsko razmerje trajalo neomejeno. Na drugi strani pa partner, ki želi prodajo, praviloma tudi ne more samovoljno prodati celotne nepremičnine, če za to nima ustrezne pravne podlage.
Če sporazumna rešitev ni mogoča, je treba najprej razjasniti lastniška oziroma premoženjska razmerja. Nato pridejo v poštev postopki, s katerimi se lahko skupnost na nepremičnini razdruži.
Prodaja ni vedno prva rešitev
Način razdelitve je odvisen tudi od same nepremičnine. Če je hišo mogoče smiselno fizično razdeliti na samostojne enote, je položaj drugačen kot pri družinski hiši, ki je v praksi ni mogoče razdeliti tako, da bi vsak dobil svoj funkcionalni del.
Kadar fizična delitev ni izvedljiva, se lahko išče drugačna rešitev. Nepremičnina lahko pod določenimi pogoji pripade enemu, ki drugega izplača, če takšna rešitev ni mogoča, pa lahko pride v poštev tudi prodaja in razdelitev izkupička glede na pripadajoče deleže.
Zato nasprotovanje enega partnerja prodaji še ne pomeni, da je drugi trajno vezan na skupno hišo. Pomeni pa lahko, da bo namesto sporazumnega dogovora potrebno sodno urejanje razmerja, ki je praviloma daljše in dražje od rešitve, o kateri se partnerja uspeta dogovoriti sama.
Kaj če eden po ločitvi ostane v hiši, drugi pa se odseli?
Odselitev enega od partnerjev sama po sebi še ne pomeni, da se je odpovedal svojemu deležu na nepremičnini. Prav tako partner, ki ostane v hiši, samo zaradi nadaljnjega bivanja ne postane njen edini lastnik.
V praksi pa takšna ureditev hitro odpre nova vprašanja.
Kdo bo plačeval obroke stanovanjskega kredita? Kako se razdelijo stroški zavarovanja, vzdrževanja in večjih popravil? Kaj se zgodi, če v hiši več let brezplačno živi samo eden, drugi pa je ne more uporabljati?
Ali lahko partner, ki se je odselil, zahteva nadomestilo za uporabo?
V določenih okoliščinah se lahko pojavi tudi zahtevek zaradi uporabe nepremičnine. Vendar zgolj dejstvo, da eden živi v hiši, drugi pa ne, še ne pomeni avtomatične pravice do plačila polovice tržne najemnine.
Pomembno je, zakaj drugi partner nepremičnine ne uporablja. Ni enak položaj, če se je prostovoljno odselil in uporabe ni želel, ali če mu je drugi partner uporabo preprečeval oziroma mu dejansko onemogočil dostop do skupne nepremičnine.
Kdo medtem plačuje stroške hiše?
Tudi tukaj vseh izdatkov ni mogoče obravnavati enako. Tekoči stroški, povezani z dejanskim bivanjem v hiši, so nekaj drugega kot obroki kredita, nujna vzdrževalna dela ali večje investicije v nepremičnino.
Če takšno začasno stanje traja dlje časa, je zato smiselno beležiti, kdo uporablja nepremičnino, kdo plačuje posamezne obveznosti in kdo financira morebitna večja dela.
Sicer se lahko prvotnemu sporu glede hiše čez nekaj let pridružijo še dodatni zahtevki glede stroškov, uporabe in vlaganj, zaradi česar postane dokončna ureditev premoženjskih razmerij še zahtevnejša.
Kako urediti skupno hišo brez dolgotrajnega spora?
Največ prostora za dogovor obstaja, dokler partnerja še lahko ločita vprašanje »kaj si kdo želi« od vprašanja »kaj komu pravno pripada«. Eden lahko želi ostati v hiši, vendar mora biti takšna rešitev izvedljiva tudi glede izplačila, kredita in preostalega premoženja.
Zato je pred pogajanji koristno poznati vsaj tri podatke: vrednost nepremičnine, premoženjski oziroma lastniški položaj obeh partnerjev in višino morebitnih obveznosti, povezanih s hišo. Šele na tej podlagi je mogoče primerjati, ali je realnejša prodaja, izplačilo enega od partnerjev ali drugačna ureditev.
Kadar so stališča že močno različna, lahko zgodnja pravna presoja prepreči, da bi se spor vrtel okoli rešitev, ki pravno ali finančno sploh niso izvedljive. Pri Odvetnici Šibila pomagajo preveriti položaj posameznega partnerja, možnosti sporazumne rešitve ter po potrebi tudi nadaljnje pravne korake.
Cilj pri tem ni nujno prodaja hiše. Smiselna rešitev je tista, s katero se dokončno uredijo medsebojna premoženjska razmerja, tako da nekdanja partnerja zaradi iste nepremičnine tudi več let po razhodu ne ostaneta finančno in pravno povezana.